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El inmueble situado en c/Oviedo nº3 es un tipo de bloque de viviendas con dos escaleras (A y B). El 1 de septiembre de 2019 se expidió por parte del director de obra y el de ejecución el certificado final de obra que verificó que se había construido conforme a sus especificaciones, no habiéndose objetado defectos o vicios aparentes.

En esa fecha comenzó a correr el plazo de recepción tácita de la obra siendo finalmente entregada a los 30 días de dicho certificado sin que el promotor hubiera manifestado reservas o rechazado la entrega (1 de octubre de 2019).

No obstante, según pudieron ir observando los vecinos de ambas escaleras, el inmueble presenta una serie de vicios y defectos de construcción por incorrecta ejecución del acabado del edificio y por la existencia de deficiencias y vicios funcionales que afectan a la habitabilidad del edificio.

Concretamente:

  • Filtraciones en parking y trasteros
  • Humedades y filtraciones en la escalera
  • Deficiente instalación de luces comunitarias
  • Antena parabólica no funciona
  • Hundimiento muro de separación entre escalera A y B
  • No funciona el sistema de detección de incendios

Ante esta situación, constatada por los vecinos, acuerdan en la junta extraordinaria convocada para la ocasión, recoger en acta emprender acciones judiciales previo envío de burofax y el pertinente asesoramiento legal, contra la promotora, constructora, director de obra y director de ejecución de obra.

Legitimación activa: Comunidad de Propietarios c/(Oviedo nº3

Legitimación pasiva:

  • Constructora
  • Promotora
  • Director de obra
  • Director de ejecución de obra

CALIFICACIÓN DEL DAÑO

Según lo establecido en el art.- 17.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación en relación al art.-3 del mismo texto normativo, los daños que presenta el inmueble según clasificación contenida en el artículo citado, según la memoria del proyecto y en base a las conclusiones de los peritos contratados por la CDAD. de propietarios son:

Filtraciones en parking y trasteros.- Daños funcionales que afectan a la habitabilidad del edificio, filtraciones que no comportan daños estructurales (art.-3.1.c.1 LOE)

Humedades y filtraciones en la escalera.- Daños y defectos funcionales que afectan a la habitabilidad del edificio, filtraciones que no comportan daños estructurales. (art.-3.1.c.1 LOE).

Deficiente instalación de algunas luces comunitarias.- Defectos de terminación y acabado (art.-3.1.c.4 LOE)

Antena parabólica no funciona.- Daños de terminación y acabado (art.-3.1.a.3 LOE).

Hundimiento de muro de carga de separación entre escalera A y B.- Daños estructurales que afectan a los soportes, vigas, muros de carga que comprometen la resistencia mecánica y estabilidad del edificio (art.-17.1ª LOE).

No funciona el sistema de detección de incendios.- Defectos en terminación y acabado (art.-3.b.2 LOE).

PLAZO DE GARANTÍA APLICABLE

El plazo de garantía aplicable en estos supuestos es según el art.- 17.1 loe:

  • Filtraciones parking y trasteros: 3 años
  • Humedades y filtraciones en la escalera: 3 años
  • Deficiente instalación de algunas luces comunitarias: 1 año
  • Antena parabólica no funciona: 1 año
  • Hundimiento de muro de separación entre escalera A y B: 10 años
  • No funciona el sistema de detección de incendios: 1 año.

El plazo de garantía empezaría a correr desde el 1 de octubre de 2019 que hipotéticamente es la fecha de recepción tácita de la obra según certificado final fechado el 1 de septiembre de 2019 y en base al artículo 6.4 LOE

El plazo de prescripción empezaría a correr según el art.- 18 LOE por período de dos años desde que se manifestaren los daños o una vez surgen los concretos defectos.

En cuanto a la interrupción de la prescripción, la acción iniciada contra cualquier operador de la construcción distinto al promotor, interrumpe la prescripción contra él. Iniciada la acción contra el promotor, no se interrumpe contra los demás operadores.

ACCIONES A EJERCITAR POR DEFECTOS DE CONSTRUCCIÓN

Puede entablarse por parte de la Comunidad de Propietarios una acción de incumplimiento contractual con fundamento en las normas generales sobre contratos y obligaciones establecidas en los artículos 1091, 1098, 1101, 1103, 1104, 1124, 1258, 1281 a 1289, 1544, 1588, 1591, 1909, 1484 y concordantes del Código Civil al haber entregado las viviendas adquiridas con unas condiciones distintas a las pactadas.

Aspecto que se recoge también en la LOE en el art.-17.1.- «[…] Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales […]» Y de igual manera en el art.- 17.9 «[…] Las responsabilidades a que se refiere este artículo se entienden sin perjuicio de las que alcanzan al vendedor de los edificios o partes edificadas […] conforme al contrato de compraventa suscrito entre ellos, a los artículos 1484 y SS del Código Civil y demás legislación aplicable a la compraventa».

Por otro lado, también se puede ejercitar por parte de la Comunidad de Propietarios la acción de responsabilidad civil del art.- 17.1 LOE específica de la edificación.

RESPONSABLES

La responsabilidad civil será exigible siempre de forma personal e individualizada (17.2 LOE). En el caso de no poder individualizar la responsabilidad de cada uno de los agentes que intervienen en la construcción, se podrá solicitar de forma subsidiaria la solidaridad (17.3 LOE).

En el caso concreto nos encontramos:

La Promotora.- Que responderá en todo caso solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirientes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción (17.3 LOE).

La Constructora.- Que responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos derivados de la impericia, falta de capacidad profesional o técnica, negligencia o incumplimiento de las obligaciones atribuidas al jefe de obra y demás personas físicas o jurídicas que de él dependan.

Sin perjuicio de la repetición que diera lugar, el constructor que subcontrate con otras personas la ejecución de determinadas partes de la obra será directamente responsable de los daños materiales por vicios o defectos de su ejecución.

De igual manera directamente de los daños materiales causados en el edificio por las deficiencias de los productos de construcción adquiridos o aceptados por él (17.6 LOE).

Director de obra y Director de Ejecución de Obra.- Que suscriban el certificado final de la obra serán responsables de la veracidad y exactitud de dicho documento. En caso de que el proyecto no haya sido realizado por ellos, asumirán sus omisiones, deficiencias o imperfecciones.

Todas las responsabilidades se hacen extensibles a las Compañías Aseguradoras que en su caso asuman las responsabilidades civiles de sus respectivos asegurados.

ACCIONES ENTRE RESPONSABLES

Una vez determinadas las responsabilidades en Resolución judicial mediante la acción de responsabilidad civil del art.- 17.1 LOE, se abre la etapa de dilucidar responsables entre los sujetos que han sido condenados.

Las acciones que se pueden ejercitar entre los agentes de la construcción varían en función del tipo de condena (solidaria, individual).

En caso de condenados de manera individualizada, esto es, cada uno sea condenado a pagar aquello que se ha determinado imputable a él, nada podrán reclamar a los demás.

En caso de condenados de forma solidaria, esto es, todos responden del total de la condena sin individualización de contribución causal, tendrán a disposición dos acciones:

Acción de reembolso o regreso.- Basada en lo establecido en el art.- 1145 CC en virtud del cual el que paga puede reclamar a sus codeudores la parte que a cada uno corresponda con los intereses del anticipo. En el caso de que uno de los dos condenados no pudiera asumir una parte deberán asumir dicha parte los demás condenados solidariamente en su proporción. En caso de no poder determinar la cuota de participación se entiende por partes iguales (1138 CC). La acción de reembolso puede comprender los costes de la indemnización desembolsada, los costes de la reparación o obligación de hacer del condenado y costas procesales.

Acción de repetición.– Que puede ejercitarse contra el agente de la construcción que no fue demandado pero que tiene cuota de responsabilidad en los hechos.

La acción de repetición tiene un plazo de prescripción de 2 años a contar desde la firmeza de la resolución judicial que condene al responsable o a partir del pago extrajudicial (18.2 LOE).

Acción de responsabilidad por hecho ajeno.- Que en el mismo plazo señalado de dos años se ejercita por el condenado responsable contra aquel autor material del defecto o vicio que haya dado lugar al daño.

Acción asegurador-asegurado.- La Ley del Contrato de Seguro aplicable prevé dos acciones.- Acción de Subrogación en las acciones del asegurado (43 LCS) para repetir contra el considerado responsable. Y Acción de Repetición contra el asegurado.- En caso de no cubrir la indemnización por estar excluida de la póliza, dolo, culpa grave, incumplimiento del deber de colaboración, ocultación de información que afecta al cálculo de la prima sobre el interés asegurado, etc.

Acción de Subrogación del agente pagador.- Contemplada en el art.- 1145 CC que establece que el pago hecho por uno de los deudores solidarios extingue la obligación. Esto implica que el que ha pagado puede situarse en el lugar del perjudicado contras los demás responsables y codeudores solidarios manteniendo privilegios, crédito, antigüedad, garantías y accesorios que lo acompañan (1212 CC).

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